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楼市红五月不红:热点城市成交萎缩 融资压力渐增

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日期:2017-06-08 浏览:435 作者:张玉洁 来源:中国证券报·中证网
导读:去年以来,多个城市先后发布了多项楼市调控政策。在限购、限贷甚至限售的政策“组合拳”下,房地产市场持续降温,传统“红五月”风光不再。

  (原标题:“红五月”不红 房企资金链压力攀升)

  去年以来,多个城市先后发布了多项楼市调控政策。在限购、限贷甚至限售的政策“组合拳”下,房地产市场持续降温,传统“红五月”风光不再。截至6月7日,已有内地、香港多家上市房企发布5月销售数据,龙头房企5月销售增速普遍放缓,万科、碧桂园等5月销售金额更是环比出现下滑。业内人士认为,3月开始的新一轮调控政策逐渐影响市场,对于房地产企业而言,压力开始体现到销售数据上,预计房企销售数据在二季度会有明显的回落。同时,2017年房地产周期走弱,前期激进融资扩张的高杠杆中小开发商资金链更加敏感,将面临越来越大的流动性压力。

  销售速度明显放缓

  中原地产研究中心统计数据显示,5月份,包括万科等在内的房企销售速度均有所放缓。16家已经公布销售业绩的房企,5月份合计销售1900亿元,环比下调7.8%,这也是今年以来销售业绩最差的月份。整体数据显示,在一二线城市调控加码的影响下,特别是从2017年初开始,一二线城市发布信贷调控政策后,房企销售速度明显放缓。

  从单个公司来看,碧桂园、万科和恒大的三甲格局并未发生变化。碧桂园5月实现销售金额400.6亿元,相较于4月535亿元的销售金额明显下滑。碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司,今年前5个月实现合同销售金额约2442.2亿元,合同销售面积约2727万平方米。其中,碧桂园权益所有人应占合同销售金额及合同销售建筑面积,分别约为1765亿元及2031万平方米。

  万科5月份实现销售金额358.9亿元,同比、环比分别下滑1.35%和14.32%,销售面积242万平方米;2017年前5个月累计实现销售金额2280.5亿元,销售面积1520.1万平方米,同比分别增长54.43%及40.41%。

  中国恒大也公告了其销售数据,5月份的合约销售金额为381.9亿元,略高于4月销售金额,合约销售面积为371.9万平方米,合约销售均价为10269元/平方米。此外,数据显示,新城控股、绿城中国等5月销售金额环比均有所下降。尽管融创中国、世茂地产、首创置业等公司5月销售金额环比上涨,但涨幅不大且销售规模与第一梯队差距较大,这也难改5月行业销售疲弱的大势。

  中原地产首席分析师张大伟认为,预计年内房企较高的业绩目标可能很难完成。从目前来看,2017年一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转,当前市场二季度继续冲高可能性越来越小。

  此前,有多家龙头房企表示,上半年将采取加紧出货的态势,同时预计下半年销售势头将弱于上半年。碧桂园总裁莫斌在近期召开的股东大会上表示,去年公司管理层已预见到政策加码会对市场产生影响,因此一季度开始加大销售力度。而万科董秘朱旭在最近的一次投资者电话会议中表示,调控政策越来越紧,上半年销售涨幅翻倍是非常态,下半年应该弱于上半年。

  热点城市成交萎缩

  在“因城施策”的调控背景下,城市间楼市表现也出现分化。从全国主要城市销售数据看,5月大部分热点城市销售数据均出现环比与同比调整,其中包括东莞、济南、广州等城市环比下调明显,整体市场分化趋势加快。

  与此同时,房企分化也在加剧。一线和核心二线城市销售面积在深度收缩,二线限购与非限购城市呈现两极分化。从目前记者采访了解到的情况来看,受新房限价、商住受限等政策影响,主要项目集中于一二线核心城市的房企营收和净利润受影响较大。统计数据显示,5月一线城市新房成交套数同比下调幅度达到37%,二线城市下调幅度接近30%,三线城市则上升28%。

  某大型房地产公司人士对记者表示,除了限购和限售政策外,自去年“930”调控以来,多个一二线核心城市对新盘项目定价、预售证的发放加强了监管,包括项目二期均价不得明显高于前期销售项目售价,否则不予发放预售证等。该人士表示,在限制定价的政策下,北京、上海一些新楼盘价格甚至低于附近区域二手房,产生了10%至20%的折价,因此出现摇号买房、一房难求的局面。尽管销售顺利,但由于均价受到限制,房地产公司利润水平也受到影响。

  记者了解到,今年以来,位于北京城六区的数个开盘项目价格,较此前计划的价格有10%至20%的下调。尽管没有明确的政策,但从目前市场上的项目来看,8万元/平方米成为一个重要门槛。

  另一方面,北京、上海严格实施的商住限售政策对开发商也造成不小的影响。北京商住新政出台后,成交直接降至冰点。云房资讯的数据显示,5月北京签约商住房仅为44套,而一些已经或正在销售的商住项目还面临着解约退款风险。

  受益于一二线城市调控后的溢出需求,三四线城市今年以来销售情况火爆,这也使得主要布局三四线城市的地产商上半年销售情况表现不错。中原地产统计数据显示,2017年前5月网签住宅排名居前的项目,就包括位于徐州、惠州等多个未限购的三线城市项目。深圳某大型房企的负责人对记者表示,未来仍然看好京津冀、长三角以及珠三角地区环一线城市的发展前景,不过随着更严格限购政策的实施,环一线城市间楼市预计也将出现分化。

  融资压力逐渐增加

  张大伟认为,在调控政策下,2017年楼市降温明显,由此带来了一定的经营风险。一部分房企在2016年拿了一些高价地,在这种情况下,对未来房价上涨预期很高,而调控又导致房价上涨难度非常大。2017年资金成本逐渐上升,各种融资渠道压力逐渐增加,对很多房企而言,资金链风险正逐渐积累。

  云房数据分析师指出,在房企融资难、融资贵的背景下,销售回款成为部分房企资金来源的主要方式。2017年4月,销售回款占房地产资金来源的51.2%,环比上升1.1个百分点,同比上升4.2个百分点。随着市场成交下滑,房企销售回款压力上升,同时由于境内外发债受限且成本大幅上升、房企信托贷款融资受到更严格监管,预计房企将面临更大的资金压力和更高的财务成本。

  不过,张大伟认为,大型房企凭借规模、品牌和低融资成本等优势,仍然有较大的腾挪空间。2016年,不少大型房企抓住低成本发债优势,已经置换了前期大部分的高成本负债。而标杆企业则可以通过兼并收购、买地产股来增加土地储备,并布局多元化投资。

  中国恒大6月5日发布公告称,公司继5月赎回永续债561.8亿元人民币后,再次赎回永续债243.8亿元人民币,已累计赎回永续债805.6亿元人民币,并计划2017年6月30日前赎回剩余的全部永续债。

  碧桂园总裁莫斌表示,上半年尽量提前推盘是为了获得更多的现金流,应对可能到来的房地产下行周期,抓住更多机会。而保利方面则在投资者电话会议中表示,因预计下半年流动性收紧之后可能会对销售造成影响,主观上会在上半年加快推货进度。

  而中小房企预计面临更加艰难的局面。尽管销售结转至营业收入还有一定的时间差,但在调控背景下,部分项目储备少、资金成本高的中小房企业绩已经显露疲态。Wind数据显示,目前已经公布中期业绩的房企中,不少中小房企业绩下滑甚至出现亏损。

  国泰君安固定收益分析师指出,2017年房地产周期走弱,内外部流动性堪忧,外部融资收缩动向更需要密切关注,尤其是前期激进融资扩张的高杠杆中小开发商资金链更加敏感,将面临越来越大的项目出售和流动性压力。

TAG:楼市 热点城市 成交下降 融资

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